聚焦楼市*策“组合拳”对百姓的影响：怎样买划算？
新*策后１００万元房子首付少交２０万，总价多付１４万，怎样买划算？
聚焦楼市*策组合拳对百姓的影响
新华广州３月３１日新媒体专电３０日，中国人民银行联合住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员发文下调二套房个贷首付比例，同日财*部也发文放宽转让二套房营业税免征期限。
*策对普通购房者和售房者的钱袋子有何影响？怎样交易更划算？
买１００万元房子，首付少２０万元总价多１４万元
３０日，中国人民银行联合住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会发文下调二套房个贷首付比例。新*策出台后备受瞩目。
我看到*策后，立即给熟识的中介打电话，但都占线，不得不跑到单位附近的一家房产中介去了解情况，那里也挤满了询问的客户。广州市民陈晓芸最近一直在看房，她打算在女儿学校附近再购买一套住房，以方便照顾孩子起居。
面对新*策，一些潜在购房者有了尽快入手的打算。那么，怎样买房更合算？先看一笔购房账。
以１００万元总价的住房为例，贷款利率按５．９０％进行计算，如果按照目前大多数城市首付六成的比例计算，那么首付款是６０万元，需要向银行贷款４０万元。４０万元贷款若按照商业贷款计算，２０年期、等额本息等贷款条件下，还款总额为６８万元，月供２８４３元。
首付比例降至四成后，首付款是４０万元，需要向银行贷款６０万元。这６０万元贷款若按同样贷款条件计算，那么还款总额为１０２万元，月供４２６４元。
如此对比，降低首付比例对于一些改善性购房者而言，并不意味贷款成本降低了，实际上还是增加了。即，六成首付下，买房总金额为６０万＋６８万共１２８万元；四成首付下，买房总金额为４０万＋１０２万共１４２万元。这样对比，要增加１４万元。
这是*策背后的一个*策导向，即让改善性购房者积极入市，降低入市门槛和成本。满堂红置业广州分公司研究部主任周峰说。
北京中原地产首席分析师张大伟表示，*策或远远超过市场预期，特别是二套房首付比例降低到４０％，将加大市场交易的活跃度，刺激消费需求和心理。预计各地*府将出台更积极的松绑*策。
普通住房营业税免征期五改二，或可少缴税费十数万元
几乎在同一时刻，财*部官发布*策，规定个人将购买不足２年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买２年以上的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买２年以上的普通住房对外销售的，免征营业税。
也就是说，个人转卖普通住房，营业税免征期限由以往的５年变成２年。
事实上，这笔账更直接关乎买卖双方的真金白银。以上海为例，按照上海目前普通住宅的总价标准，按５．５％营业税税率计算，一套普通住宅交易可减少税费在１３万元－２５万元之间。
过去，住房如果持有不满５年，需要交纳交易的营业税，不论是由出售方缴纳，还是实际操作时转移到购买方缴纳，都在一定程度上抑制了住房交易。上海易居房地产研究院研究员严跃进说，新*策成为改善型购房需求积极释放、快速入市的手段。
稳定住房消费对百姓有利好
回顾过去十年，中国住房信贷*策仅在２００６年及２００８年末出现过放松。而此次时隔六年，再度对*策作出调整，反映出中央*府对稳定住房消费的*策导向鲜明。
华夏银行发展研究部研究员杨驰认为，此次房地产调控最明显的特点是双管齐下，央行和财*部通过放松信贷*策和财税*策来刺激需求，以稳定市场预期，拉动内需。住建部则从供给端入手，前期已出台优化住房以及供应结构的*策，以控制二、三线城市住房土地供大于求的状况。
来自满堂红置业广州分公司研究部的数据显示，２０１４年全年广州二套房置业的客户最终成交比例为１１％。分析认为，主要是此前二套房首付需要七成，较高的门槛挡住了很多客户。另外，去年广州业主持有二套房满２年但不足５年，有换房意向的比例是１１．７％，新*推出后，估计这部分需求会增加至３５％。
现在首付比例降低至四成后，我们预计在二季度广州二次置业的比例至少将提高５个百分点，到１６％至１７％；二季度二手房住宅成交量每月将升至６０００宗，而目前每月不足４３００宗。周峰说。
发现，现在市场对二手房的价格存在正反两面的预测。一方面，从二手房的供应角度看，部分购房者在目前改善性需求释放的门槛降低的背景下，会加大对二手住房的抛售，这个时候会带来二手房供应量的增进，进而使得二手房的价格出现一个下调。但另一方面，目前此类*策下也会积极释放各类需求，这会使得市场看涨预期形成。所以很多二手房房东可能在售价上会比较强硬。
信贷、财税两个对新房及二手房交易环节影响举足轻重的*策同时作出调整，市场后续势必迎来一轮明显上扬行情。中原地产研究院有关人士说。